กฎหมายและสัญญาสำหรับนายหน้า
ข้อกฎหมายที่นายหน้าต้องแม่น สัญญานายหน้าและสิทธิรับค่าบำเหน็จ สัญญาจะซื้อจะขายกับเงินมัดจำ ภาษีและค่าใช้จ่ายวันโอน และ PDPA กับกติกาการโฆษณา
课程内容
สัญญานายหน้าและสิทธิได้รับค่าบำเหน็จ
ฐานกฎหมายของอาชีพนี้คือประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 นายหน้ามีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จเมื่อสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นเพราะการชี้ช่องหรือจัดหาของนายหน้า จุดที่ต้องแม่นคือคำว่าเพราะ ถ้าดีลปิดโดยสืบเนื่องจากการแนะนำของคุณ แม้จะไปเซ็นกันทีหลัง สิทธิรับค่าบำเหน็จยังอยู่ แต่ภาระการพิสูจน์อยู่ที่คุณ
สัญญาแต่งตั้งนายหน้าจึงควรทำเป็นหนังสือเสมอ ระบุอัตราค่าบำเหน็จ ระยะเวลาการฝาก ขอบเขตงาน ราคาขายที่ตกลง และเงื่อนไขการจ่าย การตกลงปากเปล่าฟ้องร้องได้ในทางกฎหมาย แต่การพิสูจน์ว่าใครพูดอะไรไว้คือคดีที่ยืดเยื้อและแพ้ง่ายที่สุด
ปัญหาคลาสสิกคือผู้ซื้อกับผู้ขายลัดตัดนายหน้า ไปตกลงกันเองหลังจากคุณพาดูแล้ว เกราะป้องกันคือหลักฐานการชี้ช่อง ใบเยี่ยมชมทรัพย์ที่ผู้ซื้อลงชื่อทุกครั้งที่พาดู ประวัติแชทการนัดหมาย และข้อสัญญาที่ระบุว่าหากเจ้าของขายให้ผู้ซื้อที่นายหน้าพามาภายในระยะเวลาที่กำหนดหลังหมดสัญญา ค่าบำเหน็จยังต้องจ่าย
สำหรับงาน exclusive ควรกำหนด protection period ราว 3-6 เดือนหลังหมดสัญญาฝาก ครอบคลุมรายชื่อผู้ซื้อที่คุณพามาแล้วทั้งหมด แนบรายชื่อเป็นเอกสารท้ายสัญญาเมื่อหมดอายุฝาก วิธีนี้แฟร์กับทุกฝ่าย เจ้าของขายให้คนใหม่ได้อิสระ แต่ผลงานการชี้ช่องของคุณไม่ถูกยึดฟรี
สัญญาจะซื้อจะขายและเงินมัดจำ
สัญญาจะซื้อจะขายคือหัวใจของดีล องค์ประกอบที่ต้องครบคือรายละเอียดทรัพย์ตรงตามโฉนด ราคาและงวดการชำระ จำนวนเงินมัดจำ กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ และข้อตกลงว่าค่าธรรมเนียมกับภาษีวันโอนฝ่ายใดรับผิดชอบ ข้อสุดท้ายนี้เป็นเงินหลักแสนในดีลใหญ่ ปล่อยคลุมเครือไม่ได้
เงินมัดจำทำงานตามมาตรา 377-378 ถ้าผู้ซื้อผิดสัญญา เจ้าของริบมัดจำได้ ถ้าเจ้าของผิดสัญญา ต้องคืนมัดจำ และสัญญาจำนวนมากกำหนดให้คืนเป็นสองเท่าเพื่อให้ต้นทุนการเบี้ยวเท่ากันทั้งสองฝั่ง นายหน้าที่ดีต้องอธิบายกลไกนี้ให้ทั้งคู่เข้าใจก่อนเซ็น ไม่ใช่หลังเกิดเรื่อง
เงื่อนไขที่พลาดกันบ่อยที่สุดคือกรณีกู้ไม่ผ่าน ถ้าสัญญาไม่เขียนอะไรไว้ ผู้ซื้อที่กู้ไม่ผ่านคือผู้ผิดสัญญาและถูกริบมัดจำ ทางปฏิบัติที่แฟร์คือเขียนเงื่อนไขให้ชัด เช่น หากผู้ซื้อยื่นกู้ครบตามกำหนดและธนาคารปฏิเสธ ให้คืนมัดจำโดยแนบหนังสือปฏิเสธสินเชื่อเป็นหลักฐาน การเขียนล่วงหน้าหนึ่งย่อหน้าตัดข้อพิพาทที่พบบ่อยที่สุดของตลาดทิ้งทั้งก้อน
ตรวจอำนาจของคู่สัญญาก่อนเซ็นเสมอ ทรัพย์ที่เป็นสินสมรสต้องมีคู่สมรสให้ความยินยอม ทรัพย์มรดกต้องรอผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล ทรัพย์ของผู้เยาว์ต้องได้รับอนุญาตจากศาล เซ็นกับคนที่ไม่มีอำนาจเต็มคือสัญญาที่เสี่ยงเป็นโมฆียะทั้งฉบับ
ภาษีและค่าใช้จ่ายวันโอน
ค่าใช้จ่ายวันโอนที่สำนักงานที่ดินมีสี่รายการหลัก ค่าธรรมเนียมโอน 2 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมินราชการ ค่าจดจำนอง 1 เปอร์เซ็นต์ของวงเงินจำนองกรณีผู้ซื้อกู้ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง นายหน้าต้องคำนวณตัวเลขเหล่านี้ให้ทั้งสองฝ่ายดูได้ก่อนตกลงราคา
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3 เปอร์เซ็นต์ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อะไรสูงกว่า เก็บเมื่อผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี ข้อยกเว้นสำคัญคือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนั้นเกิน 1 ปี ถ้าพ้นเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเสียอากรแสตมป์ 0.5 เปอร์เซ็นต์แทน ต่างกันหลายเท่า วันที่ได้มากับชื่อในทะเบียนบ้านจึงเป็นสองข้อมูลแรกที่ต้องถามเจ้าของ
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายบุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมินราชการ หักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครองแล้วคิดตามอัตราก้าวหน้า ตัวเลขนี้เจ้าหน้าที่ที่ดินคำนวณให้หน้าเคาน์เตอร์ แต่นายหน้าที่ประเมินล่วงหน้าได้ใกล้เคียงจะช่วยให้เจ้าของตั้งราคาที่รับเงินสุทธิตามที่หวังได้จริง
รายได้ค่าบำเหน็จของตัวนายหน้าเองคือเงินได้ตามมาตรา 40(2) ต้องยื่นภาษีประจำปี และเมื่อรายได้ค่าบริการเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปีต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม นายหน้าที่รายได้โตควรปรึกษานักบัญชีเรื่องการทำงานในรูปนิติบุคคล ทั้งอัตราภาษีและการหักค่าใช้จ่ายจริงที่ต่างจากบุคคลธรรมดามาก
PDPA และกติกาการโฆษณา
นายหน้าถือข้อมูลส่วนบุคคลจำนวนมาก ชื่อ เบอร์โทร สำเนาบัตรประชาชน สำเนาโฉนด รายได้ของผู้กู้ ทั้งหมดอยู่ใต้ พ.ร.บ.คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล หลักปฏิบัติคือเก็บเท่าที่จำเป็นต่องาน บอกเจ้าของข้อมูลว่าเก็บไปทำอะไร และไม่ส่งต่อให้ใครโดยไม่ได้รับความยินยอม รวมถึงการส่งรายชื่อลูกค้าให้นายหน้าอื่นด้วย
ก่อนแชร์เอกสารในกลุ่มไลน์หรือโพสต์ประกอบประกาศ ปิดข้อมูลอ่อนไหวเสมอ เลขบัตรประชาชน เลขโฉนด ชื่อเจ้าของบนหน้าโฉนด ภาพถ่ายที่เห็นทะเบียนรถหรือหน้าบุคคลอื่น การถ่ายสำเนาบัตรลูกค้าควรให้เจ้าตัวเขียนกำกับวัตถุประสงค์และวันที่ทุกครั้ง เป็นมาตรฐานที่ลูกค้ารุ่นใหม่ใช้ตัดสินความเป็นมืออาชีพของคุณ
ฝั่งโฆษณา ประกาศต้องไม่เป็นเท็จหรือเกินจริงตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค รูปต้องเป็นทรัพย์จริง ราคาต้องเป็นราคาที่ซื้อขายได้จริง ข้อความอย่างใกล้รถไฟฟ้าต้องใกล้จริงในระยะที่คนทั่วไปยอมรับ การเคลมตัวเลขผลตอบแทนการลงทุนต้องมีฐานคำนวณที่อ้างอิงได้ ประกาศเกินจริงหนึ่งชิ้นแลกกับความเชื่อถือทั้งพอร์ต
สุดท้ายคือวงจรชีวิตของข้อมูล เมื่อดีลจบหรือลูกค้าขอให้ลบ ต้องลบได้จริงทั้งไฟล์ในเครื่องและในแชท เจ้าของข้อมูลมีสิทธิขอดู ขอแก้ และขอให้ลบข้อมูลของตน การวางระบบจัดเก็บที่รู้ว่าอะไรอยู่ที่ไหนตั้งแต่แรก ทำให้คำขอเหล่านี้เป็นงานห้านาที ไม่ใช่วิกฤต