การตลาดประกาศให้ขายไว
ทำประกาศให้ถูกคลิกและถูกทักมากขึ้น ตั้งแต่หัวข้อและรูปถ่าย การตั้งราคาด้วยข้อมูลตลาด การกระจายช่องทาง ไปจนถึงการอ่านสถิติเพื่อปรับประกาศ
课程内容
เขียนประกาศและถ่ายรูปให้คนหยุดดู
หัวข้อประกาศที่ดีตอบสามคำถามในบรรทัดเดียว ทำเลไหน จุดเด่นอะไร ราคาหรือเงื่อนไขเท่าไร เช่น คอนโด 1 นอน ติด BTS อ่อนนุช 350 เมตร ชั้นสูง วิวไม่บล็อก 15,000 ต่อเดือน หัวข้อแบบ ห้องสวยมาก รีบจอง ไม่บอกอะไรเลยและถูกเลื่อนผ่านทันที
รูปแรกตัดสินการคลิก ใช้รูปแนวนอนของห้องนั่งเล่นหรือมุมที่กว้างที่สุด เปิดม่านรับแสงธรรมชาติ ถ่ายจากมุมห้องแนวทแยงเพื่อให้เห็นความลึก รูปทั้งชุดควรมี 10-15 รูป เรียงลำดับเหมือนพาเดินชมจริง เข้าห้องนั่งเล่น ครัว ห้องนอน ห้องน้ำ ระเบียงและวิว ปิดด้วยส่วนกลางตึก
รายละเอียดต้องครบในโพสต์เดียว ขนาดตารางเมตร ชั้น ทิศ เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ให้ ค่าส่วนกลาง ที่จอดรถ ระยะถึงรถไฟฟ้า เงื่อนไขสัญญาและเงินประกัน ประกาศที่ข้อมูลครบลดคำถามซ้ำในแชท และคัดกรองให้เหลือแต่คนที่ตรงเงื่อนไขจริง
รูปต้องตรงกับสภาพจริงและราคาต้องเป็นราคาจริง ประกาศเกินจริงเรียกนัดดูได้ครั้งเดียวแล้วจบด้วยความผิดหวังของทุกฝ่าย เสียทั้งเวลา เสียทั้งชื่อ ซึ่งในอาชีพที่โตด้วยการบอกต่อ ชื่อเสียงคือทรัพย์สินที่แพงที่สุดของคุณ
ตั้งราคาด้วยข้อมูล ไม่ใช่ความรู้สึก
ราคาที่ถูกต้องมาจากการเทียบตลาด ดึงประกาศห้องเทียบเคียงในตึกเดียวกันหรือทำเลเดียวกัน ขนาดและสภาพใกล้กัน อย่างน้อย 5 รายการ แล้วปรับเพิ่มลดตามชั้น วิว ทิศ และเฟอร์นิเจอร์ ถ้าหาราคาซื้อขายจริงได้ยิ่งดี เพราะราคาประกาศมักตั้งเผื่อต่อกันทั้งตลาด
แยกให้ออกระหว่างราคาสามตัว ราคาประเมินราชการใช้คำนวณค่าธรรมเนียมภาษีวันโอนและมักต่ำกว่าตลาด ราคาประเมินธนาคารคือเพดานวงเงินกู้ของผู้ซื้อ และราคาตลาดคือราคาที่ซื้อขายกันจริง ถ้าตั้งราคาขายสูงกว่าที่ธนาคารประเมินมาก ดีลจะสะดุดตอนผู้ซื้อกู้ได้ไม่พอแม้จะตกลงราคากันแล้ว
ตั้งราคาเผื่อการต่อรองพอประมาณ ราว 3-5 เปอร์เซ็นต์ การตั้งสูงไว้ก่อนเดี๋ยวค่อยลดคือกับดัก เพราะประกาศที่แพงเกินจะเงียบ ยิ่งค้างนานคนยิ่งเดาว่ามีปัญหา และคนที่เคยเห็นตอนแพงจะไม่กลับมาดูตอนลดแล้ว ประกาศใหม่ราคาถูกต้องได้ความสนใจสูงสุดในสัปดาห์แรกเสมอ
เมื่อประกาศเงียบเกิน 30-45 วัน ถึงเวลาคุยกับเจ้าของเรื่องปรับราคา ใช้สถิติเป็นหลักฐาน ยอดเข้าชม ยอดทัก จำนวนนัดดู เทียบกับห้องคู่แข่งที่ปิดไปแล้ว การพูดว่าตลาดตอบแล้วว่าราคานี้ไม่เดิน ฟังขึ้นกว่าการขอให้ลดราคาลอย ๆ มาก
กระจายประกาศให้ครบช่องทาง
ลงประกาศให้ครบเว็บมาร์เก็ตเพลสหลักทุกเว็บ อย่าเลือกลงเว็บเดียว เพราะผู้ซื้อแต่ละกลุ่มใช้เว็บไม่เหมือนกัน ใช้ฟีเจอร์เลื่อนประกาศหรือ bump ในช่วงที่คนออนไลน์มาก พักเที่ยงและหลังสามทุ่มคือช่วงที่ยอดเข้าชมสูงสุดของประกาศที่อยู่อาศัย
LINE คือช่องทางปิดดีลของตลาดไทย เปิด LINE Official Account แยกจากไลน์ส่วนตัวเพื่อความเป็นมืออาชีพ บรอดแคสต์ทรัพย์ใหม่ให้ฐานลูกค้าเก่าทุกสัปดาห์ และเข้ากลุ่มไลน์นายหน้าตามทำเลเพื่อแลกทรัพย์กับหาคู่ดีลแบบ co-agent
เฟซบุ๊กใช้กลุ่มซื้อขายอสังหาตามทำเลกับ Marketplace เป็นหลัก โพสต์ให้ถูกกติกากลุ่มและอย่าสแปมซ้ำถี่ ส่วน TikTok กับ Reels ใช้คลิปพาชมห้องสั้น 30-60 วินาที เดินกล้องนิ่ง เปิดเรื่องด้วยจุดขายแรงที่สุดในสามวินาทีแรก คลิปทำเลดีคลิปเดียวเรียกคนทักได้มากกว่ารูปนิ่งทั้งอัลบั้ม
อย่าทิ้งช่องทางออฟไลน์ ป้ายหน้าโครงการและปากซอยยังทำงานกับผู้ซื้อที่ขับรถวนหาในทำเลจริง ระบุขนาดห้อง ราคา และเบอร์ให้อ่านได้จากระยะรถวิ่ง ดีลจากป้ายมักเป็นคนในพื้นที่ที่ตัดสินใจเร็วที่สุด
อ่านสถิติแล้วปรับประกาศ
ตัวเลขสามตัวที่ต้องดูทุกสัปดาห์คือยอดเข้าชม ยอดทัก และยอดนัดดู แต่ละตัวชี้ปัญหาคนละจุด ยอดเข้าชมน้อยแปลว่าหัวข้อ รูปแรก หรือราคาหน้าประกาศไม่ดึง ยอดเข้าชมมากแต่ทักน้อยแปลว่ารูปชุดในหรือรายละเอียดทำให้คนถอย ทักมากแต่ไม่นัดดูมักเป็นเรื่องเงื่อนไขหรือการตอบแชท
ปรับทีละอย่างแล้ววัดผล เปลี่ยนรูปแรกแล้วรอ 7 วัน ดูว่ายอดเข้าชมขยับไหม ก่อนไปแตะหัวข้อหรือราคา การเปลี่ยนพร้อมกันหลายอย่างทำให้ไม่รู้ว่าอะไรได้ผล เก็บตัวเลขก่อนปรับไว้เทียบทุกครั้ง
งบโปรโมทควรใช้ตอนที่ได้ผลคุ้มที่สุด คือสัปดาห์แรกของประกาศใหม่ซึ่งอัลกอริทึมและผู้ซื้อให้ความสนใจสูงสุดอยู่แล้ว การอัดโปรโมทให้ประกาศเก่าที่ราคาผิด แก้ปัญหาไม่ได้ ปรับราคาหรือรูปให้ถูกก่อนแล้วค่อยเติมงบ
ความเร็วในการตอบแชทคือการตลาดที่ถูกที่สุด ผู้เช่ามักทักหลายประกาศพร้อมกันแล้วนัดกับคนที่ตอบก่อน ตั้งเป้าตอบภายใน 15 นาทีในเวลาทำการ ทำข้อความตอบคำถามยอดฮิตเตรียมไว้ ค่าเช่ารวมอะไร เลี้ยงสัตว์ได้ไหม เข้าอยู่ได้เมื่อไร ตอบครบในข้อความแรกแล้วปิดท้ายด้วยการเสนอเวลานัดดูเลย